A quoi sert une SCI ?
Définition SCI (Société Civile Immobilière)
Une SCI est une société civile en opposition aux sociétés commerciales. Elle doit être constituée par au moins 2 associés, personne physique ou personne morale et a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.
L’impôt sur le revenu est l’option fiscale par défaut de la SCI. Sur option, elle peut opter, dès le départ ou par la suite, à l’impôt sur les sociétés.
Impôt sur le revenu
La fiscalité IR (impôt sur le revenu) est alignée sur la fiscalité des particuliers, c’est-à-dire qu’à la revente du bien, la plus-value est minorée selon la durée de détention. Les loyers sont imposés soit au régime du micro foncier soit au régime réel avec la déduction de certaines charges. Le résultat est imposable entre les mains des associés au prorata de leur quote-part et selon leur tranche d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Impôt sur les sociétés
La fiscalité IS (impôt sur les sociétés) permet la déduction de charges supplémentaires et notamment l’amortissement du bien ce qui revient à fortement diminuer la base imposable. Le taux d’imposition de l’IS est de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis 25% au-delà (à compter de 2022). Pour ponctionner la trésorerie de la SCI à l’IS, il faut effectuer une distribution de dividendes imposable à la Flat tax, incluant l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. A la revente du bien, la fiscalité est conséquente puisque la plus-value tiendra compte des amortissements pratiqués depuis l’origine et sans tenir compte d’abattement pour durée de détention.
La SCI à l’IS permet donc de diminuer son effort de trésorerie pendant la phase de location du fait de la faible fiscalité. C’est donc parfois une solution qui permet de rendre viable l’opération, en opposition à des projets en direct ou en SCI à l’IR où la fiscalité conséquente est un réel frein.
Fonctionnement de la SCI
La SCI fonctionne selon des statuts rédigés par les associés et qui dictent les règles de fonctionnement. Les associés peuvent ainsi personnaliser les modalités des décisions à prendre. Des pouvoirs, plus ou moins importants, sont confiés au gérant. Celui-ci peut être associé ou non, associé majoritaire ou minoritaire. Cette situation permet à la SCI une gestion plus sereine en opposition au régime de l’indivision qui s’applique aux détentions en direct, hors SCI.
Transmission de patrimoine
La SCI peut, dans certains cas, permettre d’optimiser la transmission du patrimoine en réduisant les droits de succession ou de donation. C’est notamment le cas lorsqu’une SCI détient un patrimoine immobilier mais aussi un emprunt. La valeur des parts, et donc de la donation ou succession, est égale à l’actif net (immobilier – capital restant dû).
Autre avantage de la SCI, la facilité de transmission. Il est possible de faire une donation de parts, sans nécessairement passer par un notaire. Il est possible de donner la pleine propriété des parts ou uniquement la nue-propriété dans le cas d’un démembrement. Typiquement, les parents pourront donner la nue-propriété de leurs parts aux enfants tout en conservant l’usufruit. Ils conserveront alors les revenus et les pouvoirs de gestion. Au décès des parents, les enfants seront alors pleins propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession supplémentaires.
Coût d’une SCI
Confier la création d’une SCI à un professionnel du droit tel un notaire, un expert-comptable ou un avocat spécialisé est vivement conseillé. Dans ce cas, le coût de constitution varie de 1 000 € à 2 000 €, hors projets atypiques. Pour la comptabilité annuelle, le coût d’un expert-comptable varie fortement selon la complexité du dossier (nombre d’opérations, TVA, gérant salarié…) et va de 300 € à 1 500 € dans la plupart des cas. Il est toutefois possible de créer sa SCI seul, sans intermédiaire. Les coûts se limiteront alors aux démarches administratives obligatoires pour un total d’environ 300 €. Vous pouvez aussi effectué vous même cette comptabilité.
Démarches pour créer une SCI
- Rédaction des statuts
- Dépôt des statuts au centre des impôts
- Réalisation des apports
- Publication dans un journal d’annonces légales
- Immatriculation de la SCI au greffe du tribunal de commerce et désignation des bénéficiaires effectifs
Bien évidemment après avoir évoqué les avantages de la SCI, il faut aussi prendre en compte ses inconvénients notamment les frais de constitution, de gestion, les pouvoirs excessifs du gérant, certains financements inaccessibles ainsi que la lourdeur administrative pour la gestion.
Rapprochez vous d’un professionnel du patrimoine pour vous accompagner sur l’intérêt de la SCI. Les conséquences financières, fiscales et juridiques du choix de la SCI sont conséquentes et irrévocables.
